Por Lucas Agrela
A retomada de ocupação de escritórios na Avenida Paulista no último ano se tornou mais um fator para estimular lançamentos imobiliários no seu entorno. Como a região é valorizada, tanto por seus terrenos com preços elevados quanto pela alta demanda de consumidores, a escolha das incorporadoras tem sido o lançamento de apartamentos compactos de alto padrão.
De acordo com levantamento da consultoria de inteligência imobiliária Brain, os apartamentos na região da Paulista são vendidos a R$ 29,6 mil por metro quadrado (m²), resultando em um valor médio de R$ 2,2 milhões (74 m²). Os apartamentos compactos são comercializados a R$ 27,3 mil o metro quadrado, totalizando R$ 1,2 milhão em unidades de 45 m².
De acordo com dados da consultoria imobiliária JLL, o mercado de escritórios na Avenida Paulista encerrou o ano de 2025 com taxa de vacância de 4%, menos do que a Faria Lima, que ficou em 6%. O preço médio do metro quadrado de locação na região é de R$ 131, ante R$ 303 da Faria Lima.
Alexandre Fernandes, sócio e diretor de gestão de imóveis no Brasil no GRI Institute, organização do setor imobiliário presente em mais de 100 países, diz que a retomada da locação de escritórios na Avenida Paulista tem impacto direto no mercado imobiliário residencial e ainda há escassez de projetos novos devido à falta de terrenos disponíveis.
“A região continua sendo um dos polos mais atrativos para empresas e profissionais de alto nível, o que gera uma demanda crescente por imóveis residenciais nas proximidades, principalmente os compactos, que oferecem praticidade e conectividade. O perfil dos consumidores dessa faixa busca imóveis que aliam eficiência e conveniência, com espaços otimizados e infraestrutura completa para alimentação, transportes e lazer”, afirma Fernandes.
A região da Avenida Paulista atrai incorporadoras focadas nos consumidores de alto padrão, como Global Realty, SDI e One Innovation. As empresas buscam criar empreendimentos mais modernos para a área, que já tem verticalização residencial e corporativa mais antiga. As plantas variam de 33 a 131 m².
No Aeterna Paulista, na Rua Cincinato Braga, a Global Realty aposta no conceito de moradia definitiva, não um estúdio de passagem, alinhado à retomada da ocupação corporativa da região. A incorporadora identifica demanda de executivos e expatriados, especialmente ligados a empresas japonesas instaladas no eixo da Paulista - como a Sumitomo Corporation e a Mitsubishi -, que exigem residir próximo aos escritórios.
Além da localização, o diferencial do empreendimento é o foco em bem-estar. O condomínio tem itens como banheira de gelo, sauna de infravermelho, academia e três piscinas.
As unidades do Aeterna variam de 33 m² (1 dormitório) a 66 m² (2 suítes e lavabo) e opções maiores de 115 m². O empreendimento é vendido na faixa de R$ 23 mil por m² e mira moradores do próprio bairro, investidores patrimoniais e profissionais estrangeiros. A empresa visa atender a um público de alta renda interessado em morar na região de forma permanente, aproveitando a infraestrutura urbana local. Segundo André Fakiani, CEO da Global Realty, 65% dos apartamentos foram vendidos em 90 dias.
“O empreendimento tem de ser uma moradia, tem de ser um ativo de desejo. Não pode ser só uma planta e o preço do metro quadrado”, afirma. “Essa região da Paulista é bem desejada, mas esse mercado não é para amador. Teve um projeto concorrente na rua de trás que fez só estúdios e ele não foi bem. Hoje, o cliente entende muito bem o que quer.”
Fakiani conta que conseguir o terreno para o projeto levou cerca de dois anos. Onde o Aeterna será erguido, havia duas casas que, há 30 anos, eram a sede de uma administradora de condomínios, que se mudou. O terreno pertencia a duas famílias diferentes, e ambas tinham inventários internos pendentes que precisavam ser resolvidos para que a compra da área pudesse ocorrer.
Falta de terrenos
A dificuldade de conseguir terrenos para incorporação imobiliária leva as empresas a adquirir pontos comerciais ou fazer grandes demolições. A SDI tem dois projetos imobiliários, o Galeria Lorena e o Aléia Jardins, onde antes funcionavam agências bancárias do Itaú.
Para Larissa Souza, gerente comercial e de marketing na SDI, a busca contínua por terrenos na área se justifica porque a região é extremamente sólida tanto para o mercado corporativo quanto para o residencial, o que sustenta a demanda mesmo em cenários desafiadores.
“É uma região implacável. O foco da SDI é nas regiões do Itaim Bibi, Pinheiros e Jardins. Já temos algumas conversas sobre alguns terrenos que estamos de olho. Sempre estamos analisando grandes oportunidades na região da Avenida Paulista”, afirma Larissa.
A executiva conta que o projeto Alameda 45, na Alameda Santos, será construído onde, até antes da pandemia de covid-19, ficava o restaurante Dinho’s (atualmente na Alameda Santos, 86).
A incorporadora One Innovation passa pela mesma dificuldade de comprar terrenos na região. A companhia chegou a comprar um antigo hotel na rua Frei Caneca, chamado Pergamon Hotel Frei Caneca, para criar seu empreendimento com 700 unidades, com tamanhos de 20 m² a 40 m². Em fase de lançamento, hoje o preço do metro quadrado do projeto chamado Open Life Frei Caneca é entre R$ 16 mil e R$ 18 mil.
Paulo Petrin, vice-presidente da empresa, conta que o hotel tinha mais de 50 anos e 120 apartamentos que necessitavam de grandes investimentos em reforma. “É uma reciclagem de produtos. Não encontramos terrenos, mas encontramos essas oportunidades de prédios antigos, comerciais, hotéis antigos, uma ou outra casa ou comércio. Compramos e colocamos o prédio no lugar. Nesse prédio, teremos fachada ativa, apartamentos de um e dois dormitórios. (Eles atraem) jovens casais, público LGBT, tem muito público para esses apartamentos”, afirma Petrin.
A incorporadora também atua na região da Avenida Paulista com dois outros empreendimentos chamados Nex One Alameda Itu e Nex One Bela Cintra, que custam até R$ 22 mil por metro quadrado.
