Por Wesley Gonsalves
No ano passado, foram lançados 1.879 imóveis com price tag acima de R$ 5 milhões, uma alta de 1.312% em comparação ao patamar de dez anos antes, segundo levantamento feito pelo Secovi-SP.
Além do juro alto ter levado muitas incorporadoras a buscar um segmento menos sensível ao custo do financiamento, o público que está no topo da pirâmide experimentou nos últimos anos um aumento expressivo de patrimônio proporcionado pela própria Selic a dois dígitos.
Embora parte desse público prefira manter o dinheiro aplicado, a fatia mais abastada usou os ganhos para diversificar, aproveitando para fazer um upgrade na primeira residência - uma tendência provocada pelo maior tempo em casa na pandemia.
Além disso, as últimas revisões do Plano Diretor tornaram São Paulo menos restritiva para projetos de alto padrão, a partir de 2019 e mais tarde em 2023.
“Havia uma demanda reprimida, e de repente uma mudança na legislação permitiu a volta desse tipo de projeto para o game,” Ely Wertheim, o presidente executivo do Secovi-SP, disse ao Metro Quadrado.
Não por acaso, uma análise de como os lançamentos se comportaram ao longo dos últimos 10 anos mostra que o mercado só mudou mesmo de patamar depois disso.
De 2015 para 2020, o volume pouco variou, saindo de 133 para 170 unidades residenciais acima de R$ 5 milhões.
Já no ano seguinte, saltou para 424. Chegou a 503 em 2022 e a 683 apartamentos em 2023. Em 2024, houve um crescimento marginal, com o mercado entregando 698 unidades.
Mas o grande salto veio mesmo em 2025, quando o número de lançamentos nesse segmento mais que dobrou.
Moema, Jardim Paulista e Itaim Bibi foram os bairros com a maior concentração de apartamentos de alto padrão. Juntos, representam 61% do estoque total entregue nos últimos cinco anos.
A dúvida agora é se a demanda seguirá sustentando a oferta, dado que o número de compradores no alto padrão é limitado por definição.
O presidente Secovi-SP diz que há um limite estrutural para o crescimento desse segmento porque São Paulo é uma cidade com uma população mais diversa do que lugares conhecidos pelo luxo, como Miami, Dubai e Balneário Camboriú.
“Esse mercado vai continuar crescendo? Sim. Mas ele não vai se transformar em 20% do total, porque a vocação da cidade de São Paulo é de produtos para a classe média,” Ely disse.
E a chegada de novas incorporadoras ao alto padrão - especialmente aquelas que estavam mais habituadas a atuar na média renda - também gerou uma competição mais acirrada pelo consumidor, que passou a ter mais opções de condições de barganhar.
“Muitos incorporadores quiseram surfar a onda do alto padrão por achar que o risco seria mais baixo, encarando como aposta mais segura,” disse Lourenço Gimenes, o sócio do escritório de arquitetura FGMF, que assina uma série desses novos projetos residenciais lançados na última década.
Já há alguns sinais de que o ritmo de vendas está diminuindo e de que os descontos estão aumentando, mas o mercado atribui a perda de fôlego aos imóveis vendidos numa categoria de renda que está no meio do caminho entre a classe média e o alto padrão, numa faixa de R$ 2 milhões a R$ 5 milhões.
No ultra-luxo, segmento que inclui apartamentos com mais de 500 metros quadrados, as incorporadoras relatam que os imóveis continuam sendo vendidos com rapidez, inclusive com projetos de poucas unidades que se esgotam na pré-venda.
“Estamos trabalhando nessa estratégia e ela vai bem. O grande empecilho ainda é conseguir formar terreno em bairros que comportem um projeto desses,” Luciano Amaral, o CEO da Benx, disse ao Metro Quadrado.
Na estratégia da incorporadora, Itaim Bibi, Vila Nova Conceição e Jardins seguem como o tier 1 para projetos de alto e altíssimo padrão.
Luciano diz que, além das famílias tradicionais paulistanas, o mercado tem visto um apetite crescente de “novos ricos” - como empresários de tecnologia e executivos do mercado financeiro – que engrossam a lista de compradores desses projetos.
“Todo mundo quer morar bem. Nesses bairros sempre teremos uma demanda superando a entrega,” ele disse.
