Por Matheus Prado
Depois de muitos comprarem imóveis em busca do combo segurança + afinidade cultural, principalmente em Portugal, agora há um crescimento nos investimentos de incorporação.
Tanto Espanha quanto Portugal são vistos como boas oportunidades por terem forte apelo turístico, fluxo migratório relevante e estabilidade econômica – e não têm atraído apenas o capital de brasileiros.
Segundo a consultoria Colliers, os dois países ficaram entre os 20 mercados que mais receberam investimento imobiliário de estrangeiros em 2024.
Para o investidor brasileiro em especial, há ainda o apelo de uma proteção de patrimônio em moeda forte.
O dinheiro do Brasil está entrando através de diferentes veículos: aportes de pessoas físicas e family offices; empresas do setor imobiliário expandindo seus negócios; e instituições financeiras (como o BTG) criando veículos de investimentos lastreados na região.
Diante de um forte apetite dos seus clientes pelo mercado externo, a CBRE criou uma área de cross-border no Brasil em 2023 e diz que desde então a demanda na Península não para de aumentar.
Hoje são 120 clientes brasileiros com apetite internacional, dos quais 40 olham para a região (entre privados e empresas) e têm estudos avançados para investir € 900 milhões nos próximos meses: € 500 milhões em Portugal e € 400 milhões na Espanha.
Dentre todas as geografias onde a CBRE tem negócios, os brasileiros já são responsáveis por 3,5% do investimento global recebido pela Ibéria.
“O segmento de living foi o que mais recebeu investimentos na Península em 2024,” disse Miguel Moraes Palmeiro, o diretor de cross-border para Brasil e Iberia da CBRE. “Para o brasileiro, a área também faz sentido porque é mais fácil de entender do que outras, que possuem mais especificidades regionais.”
Só que nem tudo são flores.
Acostumado a reclamar da burocracia no Brasil, o brasileiro tem percebido que a Europa também é burocrática.
“É preciso ter resiliência processual e realizar os investimentos em parceria com players locais, que possuem conhecimento de mercado,” disse o executivo da CBRE.
Um incorporador brasileiro diz que um bom caminho é começar como sócio minoritário, para ter um período de aclimatação ao novo mercado.
“Há algumas limitações em relação ao que estamos habituados no Brasil. Não existe um instrumento de permuta para compra de terreno, por exemplo,” disse ele.
“O acesso a financiamento também tem um processo de aprovação complexo e só é bom para quem tem contatos. Não tem sacanagem, mas é bairrista.”
Durante evento do GRI Club em Madri no mês passado, investidores latinoamericanos e ibéricos demonstraram especial atenção a esse movimento.
“Além de ter um parceiro local, é preciso trabalhar com arquitetos e empreiteiros que já têm experiência na cidade onde vai ficar o empreendimento,” disse um investidor português.
Segundo ele, o principal gargalo para o mercado de construção no país é a demora na obtenção de licenciamentos.
“É o maior risco do setor e torna o time to market complicado de se prever,” disse. “Além disso, um projeto precisa ter 10% de buffer para possíveis acordos judiciais. Melhor pagar uma eventual multa do que esperar o processo correr.”
Dificuldades à parte, o brasileiro já está deixando sua marca em projetos ibéricos recentes.
Um exemplo disso é o aumento de incidência de condomínios, sejam de luxo ou não, com uma aposta em mais amenities.
“Não era tão comum e está se popularizando,” disse um incorporador. “No centro de grandes cidades, o foco é em condomínios de apartamentos. Em zonas mais afastadas, condomínios de casas. Outras opções são hotéis e casas de segunda residência em destinos turísticos.”
Além de Lisboa e Madri, investidores citam algum interesse na cidade do Porto e nos destinos balneares Algarve e Comporta. A ilha dos Açores, por sua vez, é tida com uma das grandes apostas de investimento para os próximos anos.
