São agências que ocupam áreas generosas, com estacionamentos amplos, endereços valorizados e que já não fazem mais sentido operacional para os bancos, que muitas vezes tomam a iniciativa de procurar as incorporadoras para uma negociação.
A One Innovation, por exemplo, já executou nove projetos em terrenos que eram originalmente de agências bancárias em São Paulo.
“É um tipo de ativo cada vez mais raro. E os bancos perceberam que podem rentabilizar muito mais com a venda do terreno do que mantendo a agência funcionando,” Paulo Petrin, o vice-presidente da incorporadora, disse ao Metro Quadrado.
Por trás dessa mudança está o avanço da digitalização bancária, que reduziu drasticamente a circulação de clientes nas agências físicas.
Só entre os quatro principais bancos listados do país — Itaú, Bradesco, Banco do Brasil e Santander — mais de 8,5 mil agências foram fechadas nos últimos dez anos.
O Bradesco reduziu suas agências em cerca de 42%, o Santander em 40%, o Banco do Brasil em 38% e o Itaú em 35%.
Os bancos, antes focados em se desfazer das agências por meio de leilões tradicionais, agora possuem áreas especializadas na venda desses ativos para incorporadoras. Em alguns casos, o banco faz até permuta de unidades no projeto que será incorporado.
Mas nem sempre os imóveis pertencem aos bancos. Podem também ser de fundos ou investidores que os alugavam para as instituições. Com a saída dos inquilinos, esses ativos voltam ao mercado.
“Tem muito investidor que montou carteira só com agências, por achar que era risco zero. Agora, quem está pronto para assumir esses imóveis é o incorporador,” disse Luciano Amaral, o CEO da Benx.
A Tivio Capital, a gestora criada por um joint venture do Bradesco e o BV, administra dois fundos com dezenas de imóveis alugados ao Banco do Brasil e começou a vender parte dos ativos.
“Já vendemos sete agências por R$ 155 milhões, com preços cerca de 40% acima do valor de laudo. Em um dos casos, o lucro foi de 70%,” disse Erica Souza, a head de tijolo da área de real estate da gestora.
“Em um dos terrenos, dobramos a área construída e ainda recebemos ativos para locação.”
Segundo ela, 25% do portfólio de agências da Tivio tem possibilidade de incorporação. E o potencial construtivo acaba pesando no preço. Se o zoneamento permite adensar, o terreno ganha atratividade.
“A conta é simples: quantos metros quadrados posso construir ali e quanto posso vender. Se fizer sentido, o incorporador paga mais do que qualquer investidor interessado apenas em renda,” disse Erica.
A localização também entra no cálculo. Em bairros de São Paulo como Itaim, Moema, Pinheiros, Consolação e Vila Mariana, o metro quadrado das agências pode alcançar cifras bem acima da média da cidade.
Há ainda casos em que as agências seguem operando nas fachadas ativas dos prédios novos, mas o espaço ocupado é muito menor.
Na Alameda dos Maracatins, em Moema, por exemplo, uma antiga unidade do Itaú, de 900 m², deu lugar a um prédio da One Innovation, com a nova agência ocupando apenas 200 m² no térreo.
“O banco continua presente, mas com outro modelo, mais enxuto. E o resto do terreno é aproveitado com outras finalidades,” disse Petrin.
Na cobiçada Av. Faria Lima, a incorporadora RFM tem um acordo com o Santander para transformar a agência em frente ao Iguatemi em um projeto residencial de altíssimo padrão. O projeto está aguardando o leilão de CEPACs para sair do papel.
Perto dali, na Av. Juscelino Kubitschek, há mais duas que estão na mira do mercado: uma do Itaú e outra do Santander.
“Essas agências se tornaram os novos terrenos premium da cidade. São grandes, planos, bem localizados. Algo que simplesmente não se encontra mais por aí,” disse Luciano, da Benx.
