O Supremo Tribunal Federal (STF) retoma nesta sexta-feira, em sessão virtual, um julgamento que pode ter consequências importantes para o setor financeiro, em especial em relação ao crédito imobiliário. Trata-se, basicamente, da necessidade de contratos de alienação fiduciária terem escrituração pública ou não, ou seja, serem registrados em cartório.
A indústria sempre funcionou com uma interpretação da lei 9.514 de que não era preciso fazer escrituração pública, bastando um instrumento particular. Entretanto, em 2024, o então presidente do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), Luis Felipe Salomão, editou os provimentos 172 e 175, afirmando que a alienação fiduciária sem escrituração pública não valia para qualquer caso, sendo permitida somente para financiamentos imobiliários. Assim ficaram de fora todos os outros tipos de transação que usam alienação fiduciária, como contratos de locação, compra e venda, loteamentos, crédito rural e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).
O sucesso de Salomão no CNJ, Mauro Campbell, suspendeu os provimentos 172 e 175, voltando assim para o que existia antes. Entretanto, o partido político Podemos entrou com um mandato de segurança no STF alegando que Campbell extrapolou sua autoridade e não poderia ter suspendido essa decisão. No Supremo, a matéria tem como relator o ministro Gilmar Mendes, que já tinha dado seu voto e considerado a medida de Campbell valida - o que significa que não seria exigida escrituração pública para alienação fiduciária. Na sequência, o ministro André Mendonça pediu vistas do processo, que agora retorna à pauta nesta sexta-feira.
Luiz Antônio França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), diz que o mercado sempre funcionou muito bem com a alienação fiduciária sem necessidade de escrituração pública e que exigir isso agora dobraria o custo de registro, criando burocracias e despesas desnecessárias.
Já a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) diz, em nota, que está acompanhando os desdobramentos da interpretação da lei 9.514. Ela aponta que a mudança trazida pelos provimentos 172 e 175 do CNJ impunha restrições a um tema que, até então, era tratado de forma mais ampla pela legislação imobiliária. “Ficaram excluídos [ou seja, obrigados a fazer a escrituração pública para alienação fiduciária] participantes relevantes do mercado, como incorporadoras e loteadoras, que utilizam esse instrumento para conferir segurança às operações de securitização.”
A Anbima diz que essa exclusão pode elevar os custos de estruturação dos CRIs, com potencial repasse aos investidores. “Estamos monitorando atentamente os possíveis impactos para o mercado e para os investidores e, se necessário, contribuiremos com sugestões ao STF.”
Como os bancos estão isentos de fazer a escrituração pública para alienação fiduciária, o setor não tem se envolvido diretamente no processo no STF, mas há um temor de que, futuramente, o entendimento do CNJ possa mudar a passar a exigir também deles essa obrigação. “A lógica é que, nos casos de financiamento imobiliário, não é necessária escrituração porque quem dá ‘fé pública’ é o próprio banco, que tem todo interesse em verificar os imóveis, fazer as diligências, e reporta a uma série de autoridades, incluindo ao Banco Central. Mas é realmente estranho uma parte da indústria ser obrigada a ter escrituração pública e outra não. O argumento dos cartórios é que ter ‘fé pública’ ajudaria a combater fraudes, mas a indústria sempre funcionou bem sem isso”, diz um observador.
