Por Circe Bonatelli
O mercado de galpões logísticos está sofrendo com a escassez de empreendimentos localizados bem próximos das cidades grandes, o que deve estimular cada vez mais os operadores do setor a apostar na reforma e na modernização de imóveis antigos, que estão desocupados, e despontam como alternativa para atender a essa demanda reprimida. A constatação faz parte de um levantamento da consultoria Newmark.
O gargalo está nos galpões que fazem a “última pernada” da cadeia logística de estocagem e distribuição de mercadorias, a chamado last mile, ou última milha. Esses imóveis ficam numa distância de até 15 quilômetros das capitais, o que permite a entrega rápida de mercadorias com um custo reduzido de frete.
“A demanda por imóveis desse tipo continua em alta, puxada por grandes empresas do comércio eletrônico”, afirma a diretora de pesquisa de mercado da Newmark, Mariana Hanania. “O cenário abre espaço para investimentos na modernização de galpões antigos e que estão sem uso, que despontam como alternativa para ampliar a oferta em localizações estratégicas da capital.”
Obras podem recuperar 116 mil m² para uso
O total de espaços vagos nos galpões do tipo last mile representa 11% da área total desses imóveis. Esse número, entretanto, esconde um problema. A área desocupada não atrai inquilinos porque fica dentro de galpões antigos, que não atendem os requisitos mínimos de pé-direito, número de docas e área de pátio para manobra de caminhões que os varejistas exigem atualmente.
“Do jeito que estão, não atendem a demanda, tendem a continuar parados”, diz Mariana. Ao todo, os imóveis antigos poderiam destravar 116 mil metros quadrados para operações logísticas, o equivalente a 15 campos de futebol, segundo a pesquisa da Newmark. “Com reforma, as empresas de comércio eletrônico vão correr atrás.”
A multinacional australiana Goodman é a maior expoente dessa estratégia, tendo investido nas reformas de antigas fábricas da Avon e da Rhodia, na Grande São Paulo. Um dos empreendimentos já foi entregue, no Jaguaré, zona oeste da capital paulista, e ocupado rapidamente pelo Mercado Livre.
Área em construção é elevada, mas insuficient
Segundo monitoramento da consultoria, há 125 mil m² de novos projetos last mile em construção neste momento na região metropolitana de São Paulo, com entregas previstas até o fim de 2026. “É um volume considerável. Mas perto da necessidade, da procura, não é tão elevado”, pondera Mariana.
