Reforma tributária: como os novos tributos incidirão nos aluguéis de imóveis por pessoas físicas – Folha de São Paulo

Por Márcia Magalhães

A reforma tributária traz novas regras para o tratamento do aluguel de imóveis por pessoas físicas a partir de 2027. Na última live de uma série sobre a declaração do Imposto de Renda Pessoa Física 2026, realizada pela Receita Federal na terça-feira (27), o órgão explicou que a locação realizada por pessoa física passará a ser tributada no novo sistema quando o contribuinte tiver mais de três imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, inclusive no caso da locação por temporada, realizada por plataformas como Airbnb.

As locações terão redução de 70% nas alíquotas dos novos tributos sobre o consumo, o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), com exceção do aluguel por temporada, que será equiparado a serviço de hotelaria e terá um desconto menor, de 40%. Imóveis em zonas reabilitadas terão uma redução maior, de 80% da alíquota.

A alíquota da CBS será definida até o final deste ano. O IBS começa a ser cobrado com alíquota simbólica de 0,1% em 2027 e 2028. A estimativa preliminar é que o total fique em torno de 26,5% até 2033, sendo 8,8% para CBS e 17,7% para IBS.

Também haverá reduções na base de cálculo. Podem ser abatidos tributos incidentes sobre o imóvel (como o IPTU), despesas de condomínio, foro anual e taxa de ocupação. Também é previsto um redutor mensal, chamado de redutor social, de R$ 600 por imóvel, neste caso apenas para as locações residenciais.

O contribuinte de IBS e CBS deverá emitir documento fiscal eletrônico. Um ato conjunto da Receita e do CGIBS (Comitê Gestor do IBS) definirá as respectivas datas de início da obrigatoriedade de emissão.

"Lei ordinária determinará quando será obrigatória a emissão da nota fiscal. Então as pessoas podem ficar tranquilas que só a partir da publicação dessa lei que teremos a definição da obrigação. Por enquanto, nada de nota fiscal", disse Eduardo Jorge de Almeida, auditor fiscal da Receita, durante a live.

A implementação do novo sistema tributário será gradual até 2033. A partir de 2027, a CBS, de competência federal, começará a ser cobrada. O IBS, de competência estadual, por sua vez, será implantado progressivamente nos anos seguintes.

Veja abaixo os requisitos para ser contribuinte dos novos tributos (IBS e CBS)

·       Ter mais de três imóveis

·       Obter receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil

Tenho mais de três imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil. E agora?

·       Se a receita for acima de R$ 240 mil e menor que R$ 288 mil

Será tributada no ano-calendário anterior, com redução de alíquota de 70% (se não for o caso de aluguel por temporada ou de imóveis em zonas reabilitadas)

·       Se a receita for acima de R$ 288 mil

Será tributada no mesmo ano-calendário, com redução de alíquota de 70% (se não for o caso de aluguel por temporada ou de imóveis em zonas reabilitadas)

Além de ter mais de três imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, faço locação por temporada de imóvel residencial por até 90 dias.

Aplicam-se as mesmas regras acima, mas a locação é equiparada ao serviço de hotelaria e, portanto, a redução de alíquota é de 40%

Além de ter mais de três imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil, faço locação de imóveis em zonas reabilitadas.

A redução de alíquota é de 80% pelo prazo de cinco anos da data do habite-se

Tenho mais de três imóveis que não estão locados por temporada, receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil e a locação é residencial

Aplicam-se as mesmas duas primeiras regras com o benefício do redutor social (dedução da base de cálculo no valor de R$ 600 em cada imóvel por mês)