É muito comum que, para obter financiamento bancário para construção, as construtoras ofereçam o terreno e o futuro empreendimento em garantia, por meio de alienação fiduciária. Assim, o imóvel permanece em favor do credor, como forma de assegurar o pagamento da dívida. E, por isso, muitos registradores ainda têm dúvidas se haveria impedimentos para o registro da incorporação imobiliária. A Nota Técnica n.º 01/2026, publicada nesta terça-feira, 2 de junho, pelo Registro de Imóveis do Brasil (RIB), guia os oficiais no trato desse assunto - clique aqui para acessá-la.
Em resumo, o texto explica porque o financiamento à produção garantido por alienação fiduciária não configura impedimento legal ao registro da incorporação imobiliária. Nesses casos, a garantia fiduciária incide sobre o terreno e sobre as futuras construções de forma global, viabilizando a obtenção de crédito para a obra, mas não constitui óbice registral à incorporação - isso, claro, se houver a adequada previsão de liberação das unidades à medida que são alienadas.
Motivos da autorização
A NT observa que a Lei n.º 9.514/1997 autoriza o devedor fiduciante a repassar a terceiros seus direitos sobre o imóvel com anuência do credor e a vender as unidades. "Não ocorre alienação a non domino, pois o adquirente só receberá a propriedade da unidade após a individualização e liberação da garantia sobre ela", frisa o documento.
Ainda conforme o texto, a situação equivale a uma hipoteca tradicional, que não impede o registro de incorporação, com base nos mesmos princípios de continuidade registral e função social da propriedade. "O entendimento restritivo (de vedar a incorporação em imóvel fiduciariamente alienado) gera insegurança jurídica e contraria a uniformidade desejada, devendo ser afastado em prol da previsibilidade e da segurança dos negócios imobiliários", prossegue a NT.
Nesse sentido, é recomendado aos oficiais de Registro de Imóveis verificarem se há cláusulas contratuais que prevejam a liberação das unidades, além de exigir a anuência expressa do credor fiduciário, averbar a existência do ônus fiduciário no registro da incorporação e realizar o controle registral das liberações parciais das unidades. E, mesmo se houver alienação fiduciária de garantia, o registro de incorporação imobiliária deve ser efetuado, exceto se existir norma estadual que estabeleça o contrário - situação em que a regra local deve ser observada, até que haja uma diretriz válida em todo o país.
