FIIs e o setor imobiliário: Crescimento, vacância e os desafios do longo prazo (Investing)

Por Josué Coimbra

A indústria de fundos no Brasil cresceu exponencialmente nos últimos anos e hoje representa um setor sólido, com amplo apelo popular. Em 2024, o patrimônio líquido dos fundos de investimento imobiliário (FIIs), alcançou R$ 2 trilhões — dentro de um mercado total estimado em R$ 9 trilhões.

No caso dos Fundos Imobiliários (FIIs), o atrativo é claro: isenção de Imposto de Renda para pessoas físicas e o pagamento mensal de dividendos. Mas será que o Brasil não está seguindo os passos da China, criando sua própria Evergrande?

A famosa frase de John Maynard Keynes — “no longo prazo estaremos todos mortos” — usada para justificar políticas de curto prazo, parece inadequada neste contexto. No mundo dos investimentos, o dinheiro não aceita erro — e os FIIs, sendo um “derivativo” da economia real, carregam riscos que não podem ser ignorados.

Em São Paulo, por exemplo, a taxa média de vacância é de 13,5%. Na região central, esse número sobe para 20,7%. Isso não é uma estatística trivial. Enquanto a volta do trabalho presencial e a expansão do e-commerce criam demanda por galpões logísticos em regiões estratégicas, os centros urbanos seguem enfrentando sérios desafios.

As respostas mais comuns para a vacância — como o alto custo de retrofit e a insegurança urbana — são válidas, mas superficiais. Há uma questão demográfica subjacente: a taxa de natalidade no Brasil segue em queda contínua. Isso indica um mercado consumidor menor no futuro, o que afeta não apenas o setor imobiliário, mas toda a economia real, que enfrentará ciclos de consumo mais curtos.

Outro ponto crítico é a renda média do brasileiro, hoje em R$ 3.410,00 segundo o IBGE. Com esse nível de renda, como sustentar o crescimento de um setor imobiliário altamente dependente do crédito e da valorização patrimonial?

Em 2024, a Caixa Econômica Federal — responsável por 70% dos financiamentos imobiliários no país — leiloou cerca de 47 mil imóveis. Para efeito de comparação, foram 26 mil em 2023 e apenas 9 mil em 2022. Isso reflete uma combinação preocupante de inflação, desemprego e endividamento.

A taxa Selic, atualmente em 14,25%, reforça esse cenário. Os juros historicamente altos no Brasil tornam o crédito caro — o que inibe tanto o consumo quanto o investimento.

Essas questões nos mostram que, embora a indústria de fundos esteja aquecida, a economia real não oferece a sustentabilidade necessária para sua evolução.

Quando olhamos para esse setor, não se trata apenas de imóveis. Existe todo um conjunto de políticas econômicas que precisam estar alinhadas. Um shopping precisa de clientes. Um hotel, de uma economia aquecida. Sem uma boa expectativa futura, é preciso rever nossa estratégia no presente.