Por André Italo Rocha
O valor da transação não foi revelado, mas analistas do BTG estimam que a Helbor deve receber cerca de R$ 40 milhões em cash no fechamento do negócio, além de outros R$ 250 milhões durante o desenvolvimento do projeto – por ser uma permuta financeira.
A área pertence à Helbor há 15 anos e antes abrigava a antiga fábrica da Semp Toshiba, na Av. Nações Unidas, na altura da ponte João Dias, em Santo Amaro.
O terreno tem 26 mil metros quadrados e é um dos maiores do landbank da incorporadora da família Borenstein em São Paulo. A fábrica foi demolida em 2015, e depois disso a área chegou a ser locada para um circo, mas hoje não tem nenhuma atividade.
No passado, a Helbor desenhou diferentes projetos para o terreno, como um empreendimento corporativo ou um residencial de médio/alto padrão (a ideia mais recente), mas entendeu que hoje a vocação é para habitação econômica.
Além de o mercado de médio/alto estar com as vendas em ritmo lento, a mudança de estratégia reforça o avanço do MCMV pelos bairros mais centrais da cidade - resultado de um incentivo do Plano Diretor para construir habitações econômicas em áreas que já contam com boa oferta de serviços e transportes.
No paralelo, o governo tem tomado medidas para ampliar os limites de renda das famílias e dos valores dos imóveis que podem ser comprados com o subsídio, tornando mais viável construir para o MCMV em bairros antes restritos aos residenciais de médio padrão.
“E se fôssemos fazer algo no médio/alto, os prazos seriam mais longos - de aprovações, de obras e de vendas – enquanto no Minha Casa Minha Vida é possível encurtar tudo,” Marcelo Bonanata, o diretor comercial da Helbor, disse ao Metro Quadrado.
A Helbor trouxe a Cyrela como sócia para o projeto porque não conta com uma vertical própria de habitação econômica, diferentemente da incorporadora da família Horn, dona da Vivaz.
O acerto envolveu uma permuta financeira, e a empresa seguirá com 30% da SPE, participando diretamente da incorporação.
Esta é a terceira vez que a Helbor vende uma parte dos seus terrenos para tocar empreendimentos do MCMV. Nas outras duas, o acordo foi com a Cury, para um projeto no Rio e outro na Zona Leste de São Paulo.
“A gente deixa com quem sabe fazer,” disse Marcelo.
Quanto pretendia usar o terreno de Santo Amaro para construir um residencial de médio/alto, a Helbor comprou 19 mil CEPACs na Operação Urbana Água Espraiada, para aumentar o potencial construtivo.
O acordo com a Cyrela também inclui a venda desses CEPACs, que a incorporadora deve usar em outros projetos, já que empreendimentos do MCMV dispensam o uso dos certificados.
A disposição da Cyrela para comprar os CEPACs foi determinante para o acerto, já que a Helbor não queria ficar com certificados sem serventia na mão, e num momento em que há pouca demanda no mercado secundário para revendê-los a terceiros.
A transação ainda depende de aprovação pelo CADE, mas foi bem recebida por analistas, que veem na venda um esforço da Helbor para diminuir a sua alavancagem, hoje o principal ponto de atenção do mercado em relação à incorporadora.
O BTG calcula que o valor a ser recebido em dinheiro representa 16% da dívida líquida da Helbor, gerando uma “redução relevante da alavancagem.”
A Helbor, no entanto, diz que é difícil cravar um número para o nível de redução da alavancagem porque vai depender das condições macro e de mercado durante o desenvolvimento do empreendimento.
O projeto ainda não foi elaborado e não tem o alvará de construção - hoje suspenso pela Justiça de São Paulo - mas a expectativa é que o lançamento ocorra em 2027.
Para a Cyrela, o empreendimento reforça o desejo da incorporadora de ampliar a participação do MCMV em seus negócios, diante da maior resiliência da habitação econômica em um cenário de juros altos.
No ano passado, os projetos do MCMV (faixas 2 e 3) representaram 29% do VGV lançado, acima dos 23% registrados em 2024.
