A carteira de crédito com garantia de imóvel (CGI) atingiu a marca de R$ 842 milhões em maio de 2025, consolidando a trajetória de expansão desta modalidade no mercado financeiro. No acumulado de janeiro a maio deste ano, o setor já registra um crescimento de 2,7% em relação ao mesmo período de 2024. O desempenho recente dá sequência ao salto significativo de 24% verificado no saldo da carteira entre 2023 e 2024, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP).
Diferentemente do crédito imobiliário tradicional, cujo objetivo é a aquisição de um imóvel, o CGI é uma linha de crédito estruturada na qual o imóvel do cliente, seja residencial, comercial ou terreno, serve como garantia real para um empréstimo de livre utilização. Essa estrutura permite que as instituições financeiras ofereçam taxas de juros inferiores às cobradas em empréstimos pessoais sem garantia e prazos de pagamento mais longos.
As condições médias destas operações em 2025 ilustram suas vantagens: o valor médio do empréstimo é de R$ 240 mil, com um Loan-to-Value (LTV) – percentual do valor do imóvel liberado como crédito – médio de 35%. Os contratos têm prazo médio de 13 anos para quitação.
Em uma coletiva de imprensa realizada em agosto, o presidente da Abecip, Sandro Gamba, destacou o potencial de expansão do setor. "O empréstimo com garantia de imóveis está se desenvolvendo, tem muito mercado. Há muito espaço e viabilidade para estes produtos", afirmou Gamba.
Vantagens, cuidados e pluralidade de usos
A principal vantagem do CGI é a sua flexibilidade. Os recursos obtidos podem ser destinados a uma variedade de finalidades, sem a necessidade de comprovação de destino específico. Entre as aplicações mais comuns, especialistas listam a consolidação de dívidas caras (como cartão de crédito e cheque especial), investimentos em negócios próprios, reformas ou ampliações do imóvel, custeio de estudos e o atendimento a despesas emergenciais.
Jefferson Floriano, especialista em investimentos para Alavancagem Patrimonial, analisa a modalidade como uma ferramenta estratégica. "O crédito com garantia de imóvel pode ser um instrumento eficaz para a reorganização financeira e para investimentos de alto retorno, desde que utilizado com planejamento. Ao substituir dívidas onerosas ou financiar um projeto que gere valor, o custo-benefício se torna bastante atraente para o consumidor", avalia Floriano.
Por outro lado, é necessário cautela. Como o imóvel é oferecido como garantia, o não pagamento das parcelas pode levar à sua perda. "É fundamental que o contrato seja celebrado dentro da capacidade de pagamento do solicitante e que os recursos sejam alocados de forma consciente", alerta.
Novo marco regulatório fortalece o mercado
Um fator recente que contribui para a dinamização deste mercado foi a normativa aprovada pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) em dezembro de 2023, que passou a vigorar em 1º de julho de 2025. A medida regulamenta a utilização de um mesmo imóvel como garantia em mais de uma operação de crédito, criando instrumentos como a extensão da alienação fiduciária e da hipoteca.
O propósito da nova regra, conforme divulgado pelo CMN, é "possibilitar o melhor aproveitamento das garantias imobiliárias por parte de tomadores de crédito e credores, preservando-se ao mesmo tempo a solidez do mercado de crédito imobiliário". A norma oferece maior segurança jurídica para operações de crédito compartilhadas, potencialmente ampliando o acesso a essa modalidade financeira.
"O cenário atual, com condições favoráveis, marco regulatório consolidado e a versatilidade do produto, posiciona o crédito com garantia de imóvel como uma opção relevante no mercado financeiro brasileiro", analisa Jefferson Floriano, especialista em investimentos para Alavancagem Patrimonial.
